Недвижимость
Дайджест рынка недвижимости Дубая: май 2025
Каталог лучших объектов июня 2025 в подарок в конце статьи
05.06.2025
4 мин
Дайджест рынка недвижимости Дубая: каталог ликвидных и доходных проектов июнь 2025 года
Май принёс сразу две ключевые новости, которые, на наш взгляд, определяют направление движения рынка недвижимости Дубая.Первая — рынок начинает демонстрировать признаки зрелости: рост продолжается, но всё больше факторов указывает на приближение к локальному максимуму.
Вторая — токенизация недвижимости из теории перешла в практику, и теперь в Дубае официально работают платформы, предлагающие цифровые доли в объектах.
Обе темы мы разобрали — с цифрами, рисками и выводами.
А в конце выпуска — каталог с ликвидными проектами под разные бюджеты, от небольших вложений до полноценной стратегии покупки с доходом.
Новый виток рынка
Главное:
Уходящий месяц стал ещё одним месяцем роста на рынке недвижимости Дубая — но всё больше данных указывает на то, что рынок начинает приближаться к своему локальному максимуму. Это не сигнал к панике, а скорее — к точному расчёту: в условиях нарастающего предложения и ограниченного спроса корректировка выглядит неизбежной и даже полезной.
Общая динамика
Несмотря на лёгкую корректировку в январе (-0,57% к декабрю), рынок демонстрирует стабильный рост: в среднем +1,9% месяц к месяцу. На конец мая:
• Средняя цена: 1,565 AED/ft² или ≈ 4,586 USD/m²Несмотря на лёгкую корректировку в январе (-0,57% к декабрю), рынок демонстрирует стабильный рост: в среднем +1,9% месяц к месяцу. На конец мая:
Куда движется рынок?
Ряд факторов указывает на надвигающуюся естественную коррекцию до -7-10% в некоторых низколиквидных районах:
• Рост предложения заметно обгоняет прирост годового населения Дубая
• Уже в 2026 году на рынок выйдет около 110,000 новых юнитов (в 3 раза больше, чем в 2022)
• Повышенные цены на строительство около 450 AED/ft²
• Снижение IRR у девелоперов на 10% (ранее показатели был около 25% сейчас на уровне 15%)
• Рост стоимости земли не компенсируется ростом конечной цены
• Рост предложения заметно обгоняет прирост годового населения Дубая
• Уже в 2026 году на рынок выйдет около 110,000 новых юнитов (в 3 раза больше, чем в 2022)
• Повышенные цены на строительство около 450 AED/ft²
• Снижение IRR у девелоперов на 10% (ранее показатели был около 25% сейчас на уровне 15%)
• Рост стоимости земли не компенсируется ростом конечной цены
Происходящее является здоровым процессом, который повышает конкуренцию, улучшит качество продукта.
Рекомендации в текущей ситуации:
• Находить ликвидные проекты (ссылка на каталог ниже)
• Смотрим на новые зоны роста — коммерческая недвижимость, офисы, виллы, локация Dubai South, соседние Эмираты
• Готовить альтернативные сценарии — перепродажа на ключах не всегда работает ввиду конкуренции, сдача в аренду на период 1-2 года после получения ключей с целью уменьшения конкуренции — важнее
Инвесторам — выбирать проекты с осторожностью, не всегда перепродажа на ключах может работать. Покупателям — можно ожидать локальные просадки в низколиквидных зонах. Текущая ситуация — это не спад, а сигнал об обновлении витка зрелости рынка. Он становится более осознанным, ориентированным на качество, расчёт и долгосрочную ценность.
ТокенизацияВ 2025 году токенизация недвижимости из модной теории перешла в зону практики. В Дубае уже появились официально зарегистрированные площадки, где недвижимость дробится на тысячи токенов и продаётся через блокчейн-инфраструктуру. Это не просто маркетинг — это легитимный механизм, одобренный Dubai Land Department (DLD).
Как это работает?
• Объект недвижимости разбивается на доли — например, 1000 токенов по 2,000 AED каждый
• Каждая доля — это цифровой токен, зарегистрированный на блокчейне
• Покупка токенов даёт право на долю дохода от аренды или перепродажи
• Вся структура оформляется, на данный момент их 2.
• Каждая доля — это цифровой токен, зарегистрированный на блокчейне
• Покупка токенов даёт право на долю дохода от аренды или перепродажи
• Вся структура оформляется, на данный момент их 2.
Что обещают?
• Доступность: вход от 2,000 дирхам — и вы уже «владельцы» недвижимости в Дубае
• Ликвидность: возможность продать токен на вторичном рынке• Доступность: вход от 2,000 дирхам — и вы уже «владельцы» недвижимости в Дубае
• Прозрачность: блокчейн, смарт-контракты, учёт долей
• Высокая доходность: 8–15% годовых в валюте — по их заявлениям
На практике
На примере первого объекта запущенного в продажу в конце мая 2025 года объекты выставляются по цене выше рыночной на 15–25%, чтобы «уложиться» в комиссионную модель токенизации. Доходность не учитывает расходы. Управляющая компания берёт плату за выпуск токенов, управление, ремонт, маркетинг и т.д. В итоге чистая доходность может быть 3–6%, в отличие от заявленной 12–15%.
На примере первого объекта запущенного в продажу в конце мая 2025 года объекты выставляются по цене выше рыночной на 15–25%, чтобы «уложиться» в комиссионную модель токенизации. Доходность не учитывает расходы. Управляющая компания берёт плату за выпуск токенов, управление, ремонт, маркетинг и т.д. В итоге чистая доходность может быть 3–6%, в отличие от заявленной 12–15%.
Токенизация — не революция, а ещё один формат владения. Он интересен, но не универсален. Это не альтернатива покупке квартиры, а вариант для микровложений с повышенными рисками. И, как любой инвестиционный инструмент, он требует не веры, а расчёта.
Получите бесплатную консультацию
Оставьте свои контактные данные, чтобы получить консультацию